「住宅ローン」
住宅ローンの種類と特徴
●公的住宅ローン
公的住宅ローンには「財形住宅融資」と地方自治体が融資する「自治体住宅融資」がある。金利面は、比較的低利の貸付のため有利である反面、融資対象物件に対する基準が厳しい。
●民間住宅ローン
主に、銀行や信用金庫などの金融機関で融資を取り扱っている。公的融資に比べて融資限度額は大きく、融資物件の条件も緩やかだが個人の信用力がより重視される民間住宅ローン。現在多くのユーザーが利用する「フラット３５」は民間融資だが、住宅金融支援機構が債権を買い取って金融機関が販売するため、融資物件に一定の技術水準が要求される。
●その他
企業や公務員共済組合などが独自に融資する『その他の住宅ローン』がある。
住宅ローン金利の種別
＜固定金利型＞
住宅資金を借入れる際に、将来の金利水準をあらかじめ決めてしまい長期間返済していく方法。市中の金利変動に左右されず、安定した資金計画が立てられ、将来の金利上昇に対する不安感がないのが大きな特徴。固定金利型には、返済の全期間にわたって金利が一律に決められてるタイプと、返済から１０年間と１１年目から適用金利が変わる二段階金利の2タイプ。
＜変動金利型＞
変動金利型の住宅ローンは、基本的に購入期間中の金利が半年ごとに見直され５年ごとに返済額が見直されるタイプのローン。
金利の見直しは、期間１年未満の短期プライムレートに連動するのが一般的だが金融機関によっては長期プライムレートに連動する商品もある。このため、変動金利ローンは高金利が続いたり金利が下がったりする時期にメリットがある。変動金利型の最大のデメリットは、急激な金利の上昇によって、毎月返済額が大幅に上昇する可能性があること。金利が大きく上昇すると返済の多くが利息の支払いに充てられることになり、元金返済が進まなくなることがある。
＜固定金利選択型＞
固定金利選択型の住宅ローンは、借入れ当初の一定期間だけ適用金利を決めておくローンで、２年、３年、５年などの比較的短いものから１５年、２０年と長期のものまである。固定金利選択型は、民間住宅ロ－ンで多く取り扱われており、当初の一定期間に金融機関がそれぞれ独自の引下金利を設けて競い合うため、低金利で借入れられるメリットがある。固定金利期間が短いほど金利は低めである。固定金利選択型は、固定金利期間の経過後に、原則変動金利に移行するが再び固定金利を選択することもできる。しかし、改定後の適用金利の上昇によっては毎月返済額が大幅に増えるデメリットがある。
住宅ローンの返済方法
＜元利均等返済＞
返済方法の最もポピュラーなタイプ。固定金利タイプであれば、３５年でも返済期間中の返済額は変わらない。ただし、返済額に占める利息の割合が高く徐々に少なくなる仕組み。最大のメリットは、金利が変わらなければ毎月の返済額が変わらないため長期にわたるライフプランが立てやすく、家計などにも与える影響が少ないこと。また、当初の返済額が「元金均等返済」に比べて少ないため、収入に余裕のない若い層でも返済しやすいなどのメリットがある。反面、元金均等返済に比べて当初の返済額に占める利息の割合が多いため、融資残高の減り方が遅くなる。返済期間が同じ条件であれば、利息が多い分元金均等返済よりも返済総額が多くなるデメリットがあります。
＜元金均等返済＞
元金部分の返済額を返済期間中は同じ額にする仕組みであるため、利息を含めない当初の総借入額を返済額で割れば、１回当たりの元金の返済額が算出できる。利息部分の返済額は返済当初が最も高く、返済していくにしたがって元金が減るぶん、利息も減ることになる。このため、元金返済がなかなか進まない元利均等返済に比べ、当初からローンを返済している実感があるのも特徴。元金均等返済は当初の返済額が多く、収入基準が高くなるため、借入可能額は元利均等返済よりも少なくなるのが一般的である。元金均等返済のメリットは、元利均等返済に比べて返済総額が少ない事、返済が進むにしたがって毎月返済額も少なくなることにある。一方デメリットは、当初の返済額が多いため家計に余裕のない層には、返済当初は家計を切り詰める必要がある。なお、金融機関によっては元金均等返済を取り扱ってないところもあります。
住宅取得のために必要な諸費用
＜契約から引渡しまでに必要な費用＞
・売買契約の印紙税
・売買の仲介手数料
・住宅ローン契約の印紙税
・金融機関事務手数料等
・土地・建物の登録免許税
・司法書士手数料
・ローン保証料
・火災保険料等
＜物件の引渡し後＞
・引越し費用
・不動産取得税
住宅ローン控除
●住宅ローン控除の主な要件
消費税増税前の住宅ローン減税では、住宅の新築や増改築などをした場合、年末の住宅ローン残高の1％、最大で年間40万円（認定住宅等は50万円）の減税が10年間受けられます。2019年10月以降、消費税率10％が適用される売買では、減税期間が3年間延長されます。11年目以降は、建物取得価格(取得価格等に含まれる消費税額を差し引いた金額)の2％を3等分した額と、年末借入残高の1％の金額を毎年比べて、いずれか低い金額が税額控除される。
| ＜新築住宅の取得の場合＞ |
|---|
| １．住宅完成後、あるいは住宅取得後6か月以内に入居し、引き続き控 除を受ける年の12月31日まで居住していること。 |
| ２．家屋の床面積(登記簿面積)が50㎡以上であること。 |
| ３．床面積の2分の1以上が自己の居住用であること。 |
| ４．合計所得額(給与所得は控除後)が3000万円以下であること。 |
| ５．民間の金融機関や財形住宅融資等の住宅ローンを利用していること。(土地等の取得も含む) |
| ６．住宅ローン等の返済期間が10年以上で、月々等に分割して返済すること。 |
| ７．入居の年またはその年の前後2年以内に、居住用財産の買換え・交換の特例または譲渡所得の特別控除(居住用財産の3000万円特別控除等)等の特例を受けていないこと。 |
| ＜既存住宅取得の場合＞ |
|---|
| 住宅ローン控除の要件にあげた新築住宅取得のすべての条件を満たしたうえで、さらに次の3つの要件を満たしていること。 |
| １．取得した時期が建築後20年以内(耐火建築は25年)であること。 ただし、国が定めた耐震基準を満たすものについては、築年数に関わりなく対象になる。 |
| ２．建築後に使用されたことがある建物であること。 |
| ３．取得時および今後も生計を一にする親族や特別な関係にある者等から取得した住宅ではないこと。 |
| ４．耐震基準に適さない既存住宅の取得日までに、一定の耐震改修工事の申請等をし、居住する日までに完了していること。 |
| ５．既存住宅売買瑕疵保険が付加された住宅であること。注）このほか、リフォーム等の増改築も、一定の要件を満たせば控除の対象になる。 |
団体信用生命保険の加入について
住宅ローンを借りる際に、ローンの契約者を被保険者として加入する保険が、「団体信用生命保険」です。万一、死亡・高度障害となった場合には、保険金から住宅ローンが一括返済されて、家族はローンの負担がなくなります。長期間に渡る住宅ローンの返済中には何が起こるかわかりません。その為、民間住宅ローンでは原則として『団信』への加入が融資の条件とされています。保険料は住宅ローンの金利に含まれていますので別途支払う必要はありませんが、健康状態の理由から団信に入れない場合は、住宅ローンを借りることも出来なくなります。
●加入手続き
ローン契約後に、団信の申し込みをする事は出来ませんので、ローンと一緒に手続きをする事が必要です。
提出する書類は、『機構団信による債務弁済充当契約申込書』と、『申込書兼告知書』の2つです。一般の生命保険の契約で必要なケースもある医師の診断書は一部を除いて不要です。